The Concept lansează primul studiu anual despre analiza pieței imobiliare din România vs Europa

The Concept lansează primul studiu anual unde prezintă o analiză comparativă a pieței imobiliare naționale și internaționale a anului precedent. Pe ciclul imobiliar curent, după ce am trecut în 2023 printr-o scurtă corecție pe anumite categorii de piață, ne aflăm la începutul perioadei de creștere explozivă a prețurilor, așa cum am avut și în perioada 2004-2008. Cunoscând ciclurile imobiliare și observând îndeaproape indicatorii pieței putem să anticipăm următorii pași în condiții normale de piață. 

Astfel, dacă analizăm prețul mediu/mp în România/Europa, după o scădere de aproximativ 50 de procente în perioada 2008 – 2014, prețul mediu pe metrul pătrat în România a înregistrat o creștere susținută în ultimii 10 ani ajungând de la 709 euro în 2014 la 1449 euro în 2023. Această creștere a fost una organică bazată pe evoluția indicelui de cost pentru construcții. 

Interesant este faptul că în anii cu inflație scăzută, precum au fost 2016 și 2017, prețul imobilelor a înregistrat cele mai mari creșteri, iar atunci când inflația a crescut (2023) creșterile au fost mult mai mici, dezamăgind investitorii care știu că imobiliarele te apără de inflație.

“Când te uiți istoric la piața rezidențială, nu ai cum să nu observi caracterul ei sinusoidal mai degrabă decât o traiectorie liniară. Influențată de accesul la finanțare, încrederea populației în economie, stocuri vs. ocuparea acestora și, nu în ultimul rând, decizii politico-administrative, piața de locuințe funcționează în cicluri care se succed cu regularitatea unui ceas. Datele raportului întăresc concluzia că ne aflăm în faza de explozie, deși prețurile din România încă sunt accesibile față de media europeană.”

În ceea ce privește evoluția prețurilor în marile orașe din România, cele mai mici creșteri procentuale au din ultimul deceniu au fost în București cu 61,8% față de media anului 2014, iar la polul opus se află Cluj-Napoca cu o creștere de peste 165%. În ordine crescătoare, după București avem Constanța cu 80,9%, Iași cu 81,4%, Timișoara cu 81,8%, Brașov cu 106,8% și Oradea cu o creștere de 126,3%. Se observă cum în acest ciclu imobiliar, orașele cu acces facil spre vest și care se bucură de cetățeni cu încredere în spiritul local, au avut cele mai mari creșteri. 

Pentru ca analiza să fie completă, trebuie să punem în perspectivă europeană aceste prețuri. Deoarece Europa are țări diferite când vine vorba de gradul de urbanizare, am luat în considerare prețul mediu pe metrul pătrat util din capitale și observăm cum București cu 1544 euro/mp util, fără TVA se află pe penultimul loc, înainte de Sofia cu 1511 euro/mp.

La polul opus, cel mai mare preț pe metru pătrat îl găsim în capitalele Luxemburgului, Elveției, Regatului unit și Franței.

Din perspectiva IPC, observăm cum, în România, IPC se menține sub 2 și înregistrează o scădere abruptă în 2023 către valoarea de 1,58 salarii medii nete pentru un metru pătrat mediu de locuință. Practic, deși prețurile imobilelor au înregistrat o creștere de peste 100 de procente, în perioada 2014 – 2023 salariile românilor au acoperit cu brio și chiar au depășit această creștere.

Am pus Indicele Puterii de Cumpărare din București în context internațional comparându-l cu cel din capitalele Europene. Analiza a 29 de țări ne poziționează cu 1,31 salarii/mp pe locul 2, după Sofia cu 1,27 și înainte de Bruxelles – 1,43, Dublin – 1,65 și Berlin cu 1,68.

Topul clasamentului este condus de Paris cu 3,42 salarii/mp, Lisabona – 3,35 și Praga cu 2,98. Concluzionând, putem observa locuitorii din capitala Franței, Portugaliei, dar și Cehia, Slovacia sau Ungaria au nevoie de două ori mai multe salarii medii locale pentru un metru pătrat mediu de locuință.

Pentru a oferi o imagine temporală acestui indicator, am măsurat necesarul în număr de ani și putem observa că în București ai nevoie de 5,7 ani de salariu pentru a cumpăra un apartament, ușor mai scump decât în Sofia – 5,5 ani și sub Bruxelles – 6,2, Dublin – 7,1 ani și Vilnius cu 7,9 ani. La capătul opus, cea mai mare rată de efort se înregistrează în Paris – 14,8 ani de salariu mediu net, Lisabona – 14,5 și Praga cu 12,9 ani.

Printre alte date analizate se numără și Indicele Puterii de Cumpărare în capitalele europene, numărul de ani necesari pentru a cumpăra un apartament de 2 camere în diverse orașe din România, PIB-ul în diverse orașe din Europa comparativ cu România, randamentul mediu brut sau taxele pe veniturile obținute din chirii în Europa vs România. 

Studiul poate fi descărcat de aici. 

Analiza este realizată de departamentul de Market Research al The Concept. Studiul își propune să combine date factuale relevante în indicatori agregați care să aducă o claritate mai mare în piața de locuințe și evoluția potențială viitoare a acesteia. Datele care au dat concluziile raportului au fost prelucrate de The Concept pe baza datelor publice furnizate de INS, BNR, ANCPI și Imobiliare.ro. 

Datele și concluziile acestui studiu pot fi preluate mai departe menționând: Sursa The Concept, pe baza datelor publice furnizate de organizațiile menționate sub fiecare dintre graficele din raport.