Am vorbit ieri despre al doilea pas in achizitiile imobiliare, si anume CAUTA SI ALEGE EFICIENT, dupa ce in urma cu doua zile am vorbit despre primul si cel mai important pas si anume DECIDE-TE CE VREI.

Daca ai ales si eficient, inseamna ca e timpul sa mergi mai departe si cu semnarea unui act care sa manifeste intentia ta de achizitie. In majoritatea tranzactiilor, acest pas este Antecontractul de vanzare. Mai este cunoscut si sub numele de Precontract de vanzare sau Promisiune bilaterala de vanzare-cumparare.

Antecontractul se semneaza atat pentru proprietati deja finalizate, cat si pentru proprietati in curs de a fi finalizate (in cazul proiectelor rezidentiale).

Astazi aflam deci:

Care sunt pasii si la ce sa fii atent cand semnezi un Antecontract?

• PLANUL FINANCIAR AL ACHIZITIEI (“cash-flow”-ul achizitiei)

Acest pas este in principal important in cazul proprietatilor in constructie, dar functioneaza pe aceleasi principii si pentru proprietatile deja finalizate. 

Majoritatea locuintelor noi sunt achizitionate in diferite faze de constructie si cuprind ca principali pasi: 

• Rezervarea (intre 1000 si 5000 Eur + TVA)
• Antecontractul (intre 5% si 50% avans)
• Contractul final de vanzare (restul valorii)

Daca vei cumpara cu proprii tai bani, atunci asigura-te ca dispui de aceste sume la termenele stabilite contractual si, de asemenea, tine cont de toate celelalte categorii de cheltuieli (TVA, taxe si onorarii notariale, comisioane, costuri de intretinere, costuri de mentenanta – daca exista, impozit pe proprietate etc)

Daca vei cumpara cu finantare (de la banca sau alti finantatori externi), atunci asigura-te ca sumele de care ai nevoie sunt acoperite de respectivul finantator la termenele stabilite si, de asemenea, ca poti sustine rambursarea respectivei finantari (ratele!)

Ca sa salvezi timp, intreaba echipa dezvoltatorului daca ofera servicii de consultanta financiara si daca pot intermedia acest proces cu banca. Proiectele The Concept beneficiaza de acest serviciu si peste ani a salvat mii de ore din timpul clientilor nostri. Apeleaza-ne cu incredere.

• VERIFICA DOCUMENTELE DE PROPRIETATE

Ne-am luat angajamentul sa verificam aceste documente pentru a salva timp si bani clientilor nostri. Mai exista si situatii in care sunt aruncate in piata oferte neverificate, desi au fost putine cazuri de neregularitate, insa este bine sa te asiguri.

Asa ca, obtine titlul de proprietate (de regula un contract de vanzare-cumparare pe terenul pe care se construieste ansamblul) si autorizatia de construire si roaga un notar sau un avocat sa verifice documentele

• CERE UN GRAFIC DE LUCRARI CA SA VERIFICI RESPECTAREA TERMENULUI

Ia-ti un termen de gratie de cel putin 3 luni (intarzieri ce pot surveni din cauza vremii, birocratiei autoritatilor publice sau altor factori greu controlabili precum crizele de personal din constructii)

• VERIFICA STADIUL REAL AL CONSTRUCTIEI

Fizic sau online, verifica sa fie conform cu cele spuse de dezvoltator sau consultantii acestuia

• VERIFICA DRAFTUL FINAL DE ANTECONTRACT inainte de intalnirea pentru semnare

O tranzactie trece prin mai multe etape pana a fi finalizata. Pot fi intalnite sub diverse nume, dar, în mare, etapele sunt urmatoarele: rezervare, antecontract, contract final. Vei castiga timp pretios daca vei verifica drafturile in avans. Daca va exista o clauza pe care nu o intelegi, poti cere clarificari si, in plus, daca exista puncte pe care nu le poti accepta, le poti negocia in avans cu consultantul tau, fara presiunea timpului sau le poti trimite catre un avocat sa iti dea opinia lui.

• VERIFICA DACA EXISTA UN SET DE REGLEMENTARI INTERNE ALE ANSAMBLULUI

O practica binecunoscuta este “Regulamentul de ordine interioara” intre locatari.

Este de preferat sa existe inca de la inceput pentru a putea fi preluat mai departe de catre Asociatia de locatari sau de catre compania care asigura mentenanta complexului. Astfel iti cresc sansele sa ai asigurata o viata linistita si in comuniune cu vecinii tai!

• STABILESTE ce se intampla in cazul în care, din varii motive, nu poti continua contractul (cel de rezervare sau antecontract)

Orice contract se semneaza pentru a fi dus la indeplinire. Totusi pe durata lui, pot interveni diverse schimbari de situatie care te pot pune in situatia de a nu il putea continua. Stabileste cu consultantul ce se intampla in acel caz

Este o practica obisnuita ca taxa de rezervare sa se ramburseze integral daca partile nu semneaza antecontractul, din diverse motive. Cere acest lucru. Iti va oferi o liniste in plus sa faci un pas spre a semna acel acord de rezervare si a-ti bloca proprietatea dorita in asa fel incat sa nu o pierzi.

Afla de asemenea ce variante ai daca nu poti continua antecontractul. E bine ca lucrurile sa iti fie clare inca de la inceput

• STABILESTE ce se intampla in cazul in care, din varii motive, dezvoltatorul nu finalizeaza la timp constructia

Stabileste contractual care este perioada de gratie (de regula 3-6 luni) si ce se intampla dupa expirarea acesteia.

Dupa perioada de gratie standard, mai poate exista o prelungire suplimentara a termenului (stabileste cat!) in care dezvoltatorul va fi obligat la plata de penalitati.

Daca in continuare, dupa expirarea acestui termen, locuinta nu este livrata, ai dreptul sa denunti contractul cu recuperarea integrala a sumelor si a unor sume suplimentare care sa iti acopere prejudiciul.

In aceasta parte a lumii, este obisnuit sa se intarzie termenele de livrare ale locuintelor. Intentiile bune de regula exista din partea majoritatii dezvoltatorilor. Constructia unei locuinte inseamna insa o multime de terti de care depinzi pentru ducerea la indeplinire a proiectului: constructor, subcontractanti, furnizori de utilitati, autoritati publice, banci finantatoare si, din pacate, nu toti respecta termenele intocmai si de aici, pot aparea, in cascada, intarzieri.

• ASIGURA-TE ca platesti onorariul corect notarului

Antecontractele se pot semna si fara notar si au aceeasi valoare juridica, dar pentru mai multa siguranta s-a impamantenit procedura de semnare prin notar. 

Costurile notariale la antecontract si contractul final te vor costa in total in jur 2% din pretul de vanzare.

Intre antecontract si contractul final pot exista acte aditionale sau opinii notariale cerute de banci, al caror cost, in general, este de intre 150 si 200 de lei, plus TVA. Toate aceste costuri se vor scadea din onorariul notarial de la contractul de vanzare, daca vei lucra cu acelasi notar

Onorariul corect este cel publicat în Monitorul Oficial al Romaniei, partea I, Nr. 133/22.II.2011. Il gasiti, mai simplu aici: http://www.luju.ro/static/attachments/article/1091/MO%200133%20onorarii%20notari.pdf , iar informatiile care te intereseaza sunt la pagina 29. Asigura-te ca notarul tau percepe aceste onorarii si ca nu isi adauga sume suplimentare.

Exista si reducere fata de aceste onorarii. Daca vei cumpara prin programul O Familie, O Casa, reducerea este de 30%. Avocatii au suplimentar o reducere de 15%, magistratii de 30%, iar notarii de 90% din onorariu. Nu uita sa ceri reducerile daca esti intr-una dintre aceste categorii

Pe langa onorariul notarului, la contractul final se plateste o taxă de intabulare de 0,15% pentru persoanele fizice si de 0,5% pentru persoanele juridice. Toate aceste onorarii se aplica la pretul de vanzare daca acesta depaseste grila aprobata de Camera Notarilor Publici. Dacă pretul de vanzare este sub grila, atunci se vor aplica pretului din această grila

Daca semnezi printr-o procura, atunci suplimentar survine un cost de verificare al procurii de 15 lei, plus TVA, si un cost de legalizare al unei copii de 5 lei, plus TVA / pagina. Daca in spatele tau exista si o conventie matrimoniala, atunci se adauga un cost de 15 lei, plus TVA, de verificare a acesteia. Toate aceste verificari se platesc si la antecontract si la contractul final. 

Apeleaza-ne cu incredere pentru orice intrebari. In aceasta perioada, oferim consultanta gratuita persoanelor fizice care au nevoie de un sfat pe teme imobiliare. Suna-ne la 0727.722.222 sau intra direct pe www.old.old.theconcept.ro si completeaza un formular astfel incat sa fii contactat de colegii mei.

Acest material a fost realizat de compania de vanzari si consultanta imobiliara, The Concept.

Orice distribuire a acestui material rugam sa fie facuta cu numirea sursei: www.old.old.theconcept.ro  

#welovesales #weloverealestate #theconcept

13.05.2020 Daniel Tudor