Te-ai intrebat vreodata de ce LOCATIA este cheia in imobiliare? Inca de la primul contact cu
imobiliarele ti se spune ca totul este despre “LOCATION, LOCATION, LOCATION”,
fraza celebra spusa de Conrad Hilton (fondatorul lantului hotelier ce ii poarta numele).

Totusi de ce este asa si nu altfel? In misiunea noastra de a contribui cu cat mai mult
material de calitate catre publicul interesat de domeniul nostru, ne-am asumat si rolul de
a sapa printre mituri, mai ales printre cele omniprezente. Iar “Location, location, location”
este probabil cel mai rasunator cand vine vorba de imobiliare.

Este intrinsec inteles ca acest “mit” nu este doar un mit, ci este 100% real. Nu trebuie sa fii
un expert in imobiliare, ca sa iti dai seama ca ce este de exemplu in centru, este de cele
mai multe ori mai scump decat ce este la periferia unui oras.

Astazi vom afla de ce este asa. Prin urmare, de ce locatia este cheia in imobiliare?

Motivul din spatele acestei realitati, inteleasa tacit aproape ca un adevar absolut, este de
fapt jocul economic si natural intre cerere si oferta.

Spun si “natural” nu numai economic pentru este si o lege a naturii. Si ca o sa exemplific
mai bine, voi folosi o analogie cu lumea animala. De exemplu, in savana, leul daca ii
este foame si stie ca are in apropiere o hoarda intreaga de antilope gnu, va depune un
efort mai mic focusandu-se pe cea mai slaba antilopa posibila, pentru ca natural este
mai linistit. Stie ca e mancare suficienta. In schimb, daca stie ca are o singura antilopa
pe o raza de zeci de kilometri, va fi mult mai atent, va pregati atacul mai bine si
consumul de energie va fi mai mare. Poate am mers prea departe cu analogia, dar ati
inteles ideea.

Revenind la economie, cu cat oferta este mai unica, mai limitata in raport cu o cerere mare,
cu atat pretul bunului respectiv va creste. Este exact la fel si in imobiliare.

Proprietatile imobiliare, cel putin pana in ziua de azi, stau pe un teren. Daca vor ajunge sa
pluteasca mai discutam, dar cred ca si acolo se vor aplica aceleasi legi.

Cu cat esti mai aproape de un punct important (Kevin Spacey numeste in “House of Cards”
acest punct ca fiind Sursa – “The Source”), cu atat cererea pentru a fi mai aproape de
acel punct creste. Terenurile sunt limitate ca numar si cel putin pana colonizam Marte
sau alte galaxii, trebuie sa ne bazam pe terenurile disponibile aici pe Pamant. Cu cat
sunt mai aproape de sursa, cu atat ele devin mai valoroase. Prin urmare, orice se
construieste pe ele si este cerut de oameni, devine intrinsec mai valoros, pretul lui
putand urca oriunde (No limit).

Si acum sa clarificam ce inseamna sursa. Daca am spus ca sursa este acel punct unde
unicitatea ofertei se intalneste cu o cerere mare, atunci putem vedea rapid care sunt
punctele cele mai importante, implicit locatiile cheie in imobiliare:

1. Orasele sau regiunile unde populatia si joburile cresc.
● Orasele, istoric, atrag oameni si in special talente care vor sa isi maximizeze
potentialul. Pentru a-si maximiza potentialul au nevoie de un loc cu multe
resurse. Este insa suficient sa spui doar orasele?
● Nu, pentru ca pot fi regiuni intregi sursa, cum ar fi de exemplu regiunile
industriale sau regiunile turistice.
● Pentru a maximiza cresterea valorii proprietatilor mai este nevoie de un imbold
suplimentar. Si acesta vine din cresterea economica a respectivelor orase sau
regiuni, care aduc dupa sine cresterea populatiei si inmultirea joburilor oferite.
● Este musai sa creasca si joburile si nu numai populatia, pentru ca daca ar creste
doar populatia si nu ar fi joburi, populatia ar emigra.

2. In pietele “lichide”
● Pietele “lichide” sunt acelea unde banii circula cel mai mult, prin urmare satisfac
un interes uman direct.
● Si acestea sunt: zonele de business, centrele localitatilor, zonele comerciale,
nodurile cheie de transport si, nu in ultimul rand, zonele in apropierea parcurilor,
padurilor si lacurilor (pentru ca oamenii au o dorinta “naturala” sa stea aproape
de natura)

3. In apropierea proiectelor mari de infrastructura
● Aici este locul in care se intalneste cel mai des “specula”. Avem un episod intreg
de Vlog pe aceasta tema, concluziile lui fiind ca specula venita din primirea de
informatii strategice confidentiale este o practica ilicita, deci o infractiune. Si
exemplificam specula cu terenuri realizata in trecut in jurul a doua proiecte de
infrastructura majore pentru Bucuresti: Aeroportul din Sud si Al doilea inel de
centura. Va invitam sa revedeti filmul aici.

● Ce am vrut sa transmitem cu acest exemplu este ca aici se intalneste cel mai
mare potential de crestere procentuala a valorii terenurilor si proprietatilor pe
termen scurt. Este suficient sa anunti un aeroport, o autostrada, o linie noua de
tren sau de metrou, ca dintr-o data preturile terenurilor sar ca semintele de
popcorn 🙂
● Cresterea este exponentiala pana la realizarea acelui proiect de infrastructura si
imediat dupa. Mai departe, dupa ce acest ciclu se incheie, proprietatile respective
isi continua ciclul normal de crestere pe termen lung (despre asta intr-un alt
episod)
● In Bucuresti, pe scurt, proiectele importante de infrastructura care impacteaza
puternic piata imobiliara sunt: linia de metrou Dr. Taberei, linia de tren Otopeni –
Gara de Nord, Centura de Sud, Pasajul Ciurel si continuarea lui catre A1
Bucuresti-Pitesti. Va invit pe toti sa lasati in Comment ce proiecte majore de
infrastructura vedeti in plus in Bucuresti si in tara care impacteaza puternic piata
imobiliara. Promitem sa revenim cu un nou material exclusiv pe aceasta tema.

4. BONUS: In pietele unde poti folosi parghii financiare (“leverage”)
● In Romania, cel mai folosit instrument de Leverage financiar este creditul
ipotecar. Cand creditarea merge, economia merge, imobiliarele cresc.
● Exista desigur si alte parghii financiare, mai putin folosite insa in Romania.
Amintim: fondurile de investitii in imobiliare (in care nu cumperi proprietatea per
se, ci unitati de fond in mai multe proprietati si atunci se diversifica portofoliul),
emiterea de obligatiuni (sau asa numitele bonduri) pentru investitii imobiliare,
creditele de investitii (cumperi cu credit mai multe unitati o data) sau
crowdfundingul (mai multi oameni pun bani la un loc intr-un soi de fond, care mai
departe finanteaza diverse achizitii sau investitii).
● Cu cat sistemul financiar este mai sofisticat si ofera cu incredere mai multe
parghii pe o perioada mai lunga de timp, cu atat efectul de levier este mai mare,
crescand valoarea activelor imobiliare.

In concluzie, “Location, location, location” este unde:
1. Populatia si joburile cresc
2. Este piata lichida (cerere mare, oferta limitata) – aceasta creeaza efectul de “scarcity”,
dar despre asta intr-un material viitor
3. Sunt proiecte mari de infrastructura (existente sau in desfasurare)
4. Exista optiunea de leverage financiar.

Acest material a fost realizat de compania de vanzari si consultanta imobiliara, The
Concept.
Orice distribuire a acestui material rugam sa fie facuta cu numirea sursei:
www.old.old.theconcept.ro

#welovesales #weloverealestate #theconcept
24.04.2020 Daniel Tudor